鸭脖视频app在线看

  • <tr id='5orenf'><strong id='cyht'></strong> <small id='n60jio'></small><button id='w03t0'></button><li id='zfglt'> <noscript id='l5klrp'><big id='gj9og'></big><dt id='j863da'></dt></noscript></li></tr> <ol id='z6745'><option id='1wb2'><table id='0artm7'><blockquote id='7e0s6'> <tbody id='q5v6b'></tbody></blockquote></table></option></ol><u id='yx5z'></u><kbd id='uesg'> <kbd id='oi3x3'></kbd></kbd>

    <code id='wq2x'><strong id='n7fpt8'></strong></code>

    <fieldset id='rqyn'></fieldset>
          <span id='o8da'></span>

              <ins id='kveucf'></ins>
              <acronym id='3ya0w4'><em id='dnss'></em><td id='w9vjy'><div id='zpys'></div></td></acronym><address id='o7lofw'><big id='jape'><big id='2l2p'></big><legend id='domo'></legend></big></address>

              <i id='0bry2d'><div id='ruiii2'><ins id='3d2l5'></ins></div></i>
              <i id='ppsa'></i>
            1. <dl id='73ho3m'></dl>
              1. <blockquote id='2e5q'><q id='98s0u'><noscript id='fotkxj'></noscript><dt id='qneuy'></dt></q></blockquote><noframes id='1je5x'><i id='wvp8e'></i>

                软装设计

                400-888-9937

                地产动态设计|采购|物流|摆场

                前11月卖房3190亿,但要做央企TOP3,绿城还得过三关

                2021-12-14 11:00 次浏览

                    

                有房企忙着暴雷,有房企却忙着逆市杀出。

                12月3日,绿城中国公布了前11月份营运数据。2021年1-11月,绿城集团取得合同销售面积约846万平方米,合同销售金额约人民币2424亿元,同比增长约46%;其中归属于绿城集团的权益金额约为人民币1327亿元;

                2021年1-11月,绿城集团代建项目累计取得合同销售面积约573万平方米,合同销售金额约为人民币766亿元。

                综上,截至2021年11月30日止十一个月,绿城集团累计取得总合同销售面积约1419万平方米,总合同销售金额约3190亿元,同比增长约38%。

                至此,绿城仅前11个月就已经超额完成了此前定下的年销售额3100亿元的销售目标,今年大幅度超过原定目标,成为大概率事件。

                根据克而瑞发布的最新排名,前十一月绿城以2423.6亿元位列中国房地产销售排行榜TOP13,而2020年全年绿城的排名是TOP19,上升了6个席位。

                这还是在没有算上代建的情况下,如果加上代建,绿城将超越世茂位列TOP8,成功杀入前十。

                在今年的市场行情下,万科、中海、世茂、龙湖等大部分龙头房企都大概率将失约全年目标,碧桂园、恒大、富力、金科等房企甚至开始出现负增长。这样的背景下,绿城为什么可以逆势杀出,还冲得这么猛?

                带着这个问题,猫姐仔细研究了绿城。

                逆势增长的“奥秘”

                猫姐发现,绿城之所以在今年冲得这么猛,或者说看起来好像特别猛,原因或许有三:

                一是去年基数比较低。

                根据说财猫统计,绿城前11月实现合约销售额2424亿元,同比去年同期的1658亿元,增长幅度高达46.20%,增福在TOP50房企中位列第二位,仅次于建发。

                而绿城之所以增长势头这么猛,除了本身今年前期房子确实卖的比较好以外,一部分原因也是去年基数比较低的缘故。

                说财猫统计的绿城今年和去年各月单月销售额,明显看到:2020年年初,由于疫情突然爆发的影响,绿城一季度的销售额都很低。1月只有50亿,2月更是掉到了16亿,3月虽然有所回升,但也只有104亿。

                反观今年,虽然也是传统淡季,但绿城前三月的单月合约销售额分别录得143亿、190亿和205亿,增长明显。

                可以看到,今年上半年,绿城的销售增长都很强势,但从下半年开始,绿城的增长便出现放缓的迹象,10月和11月甚至已经是下跌!

                实际上,这也与整个房地产市场今年来高开低走的整体走势相吻合。由此可见,在今年的市场行情下,甭管你是怎样的销冠,胳膊要想拗过大腿,不可能!

                二是代建的加持。

                截至2021年11月30日止十一个月,绿城累计取得总合同销售金额约人民币3190亿元,同比增长约38%。

                3190亿,看起来好像很多~但请先看清楚,这当中还有代建业务的加持。

                2021年1-11月,绿城团代建项目累计取得合同销售面积约573万平方米,合同销售金额约为766亿元。

                也就是说,3190亿里面,有766亿是代建业务的加持。

                绿城的代建业务,近年来规模一直在稳步增长,2018年合约销售552亿,2019年664亿, 2020年745亿元,今年前11个月则为766亿,成为绿城合约销售额突破3000亿的重要助力。

                三是绿城确实依然在实施规模追逐。

                中交管理层曾喊出,“要实现房地产业务做到央企前三甚至前两名,主要靠绿城”。

                绿城董事会主席张亚东也曾表示:“房地产市场现阶段已进入到一个相对的稳定期,在未来市场发展中,我们更看中的是自身所处的位置,我们也相信房地产市场以后肯定会良币驱逐劣币,有品牌、有品质的企业肯定会越来越强,占有的市场份额肯定会越来越大。”

                图源绿城官网

                绿城中国董事局主席张亚东

                对于规模的追逐直接体现在绿城最新提出的五年规划中。根据规划,绿城预期在2025年达到6400亿合同额。其中,房产开发业务合同额要达到4500亿元,房产代建业务合同额要达到1500亿元,新兴业务合同额要达到400亿元。

                2021年是绿城中国“战略2025规划”的开局之年,张亚东给出的绿城中国销售目标是3100亿元。而绿城管理层在中期业绩会上曾公开表示,预计全年销售额将大幅度超过3100亿目标,彰显规模野心。

                规模扩张“三板斧”

                绿城为什么对规模有这么大的渴求?

                故事要从2014年说起。

                2014年12月23日,在经历过融绿之争后,绿城迎来了终极白武士,中交集团以约60.13亿港元收购宋卫平24.288%股份,与九龙仓并列绿城第一大股东。此后的2015年5月,中交又继续追加收购股份,成为了绿城第一大股东。

                入股不是结束,而是开始。此后,中交与绿城进入了四年多时间漫长的整合期,最终在2019年7月,以创始人宋卫平离场、中交系张亚东全面接管绿城而宣告整合完成。

                2015年-2017年,是中国房地产规模发展最迅猛的三年,行业量价齐涨,友商趁机崛起,千亿级房企不断涌现。但彼时,绿城正忙着内部整合,解决公司的“历史遗留问题”,一定程度上错失这样好的发展时光。

                在张亚东正式掌管绿城的2019年,绿城甚至交出了史上最差成绩单。

                大幅减值计提吞噬了绿城部分利润,业绩沟通会现场甚至有投资者质疑绿城业绩“暴雷”。由于业绩表现不佳,身为掌舵者的张亚东不得不向向投资者表示歉意,并表示绿城近几年处于“康复期”,2020年开始是三年的“健身期”,再过三年是快速“起跑期”。

                换了大股东和管理层,整合再出发的绿城,需要用一份更加亮眼的成绩单来自证。

                为此,绿城祭出了“三板斧”:全周期拿地、高周转、以及“小股操盘+代建”。

                据悉,张亚东提出了“全周期拿地”的方针,积极纳储,为快速发展储粮囤地。

                数据显示,2018年绿城全年新增土地建面为719万平,2019年就跃升到了1236万平,2020年继续上升至2041万平,2021年上半年也有1186万平,对应的权益拿地金额分别为339亿元,523亿元,842亿元和740亿元。其中,2020年和2021年上半年的拿地金额,均超过当期营收。

                同时,绿城彻底投身高周转。今年上半年,绿城从拿地到开工、开盘、股东投入回正及交付时间分别为4.0个月、6.8个月、12.3个月及30.6个月,分别同比提速10%、8%、14%及6%。

                除此之外,为了做大规模,绿城还将“小股操盘”进行到底。数据显示,2019年以前,绿城非控股股东权益占所有者权益比重还基本维持在30%以下。2020年,这一比重就跃升到了37.53%。2021年上半年,这一比重更是突破四成达到了42%。

                2019年,绿城取得合同销售1354亿元,其中权益金额768亿元,权益占比56.72%;2020年,绿城取得合同销售2147亿元,其中权益金额约1194亿元,权益占比下降到55.61%;今年前11月,绿城取得合同销售2424亿元,其中权益金额约1327亿元,权益占比进一步下降至54.74%。

                也即是说,绿城看似销售额突破3000亿元达到了3190亿,但当中766亿元是代建业务绿城管理的,1097亿是合作伙伴的,实打实能落实到业绩报表上的,只有1327亿。

                绿城还有三道坎

                在当前的市场行情下,透过小股操盘和代建,以更少的资金撬动更大的规模,无疑是分摊风险和做大规模的有效手段,无可厚非。

                但在朝着6400亿规模一路狂奔的同时,绿城还有几道坎要过:

                首先是降负债的压力。

                在说财猫统计的TOP50房企上半年三道红线表现中,绿城是国企和央企背景房企中,少数三道红线没有达标的房企。

                根据贝壳研究院统计,依照“三线四档”融资新规,绿城中国剔除预收款后的资产负债率为73.5%,净负债率为75.2%,现金短债比为2.01。由此,绿城中国2021年中期指标一项超阈值,保持“黄档”行列。

                虽然,绿城的现金短债比和净负债率均处于非常安全的范围内,但其剔除预收款后的资产负债率却超过70%。

                同时,说财猫统计发现,在规模追逐所实施的大手笔拿地下,绿城的资产负债率和净资产负债率在近三年多来均有所提升。其资产负债率从2018年底的78.51%一路上升至今年年中的81.33%,净资产负债率也从2018年底的55.30%一路升到了75.20%。

                其次是永续债的压力。

                虽然绿城的永续债较2019年最高峰的212亿已经有所下降,但截至2021年6月30日,绿城的永续债规模依然高达185亿,其利息高达6.5亿,占到归母净利润的比重达约27%。

                今年7月份,绿城赎回了10亿元人民币的永续债。根据绿城管理层透露,今年下半年,绿城还将赎回31亿元人民币,以及5亿美金的永续债。预计年底,永续债的余额会是108亿元。明年,绿城还将赎回境外5亿美金的永续债以及境内的56亿元人民币永续债,到2023年赎回最后的15亿元境内永续中票。

                虽然有明确的永续债赎回计划,但要在实施规模扩张的同时降负债,相信对绿城来说也将存在较大的平衡压力。

                最后是“第四条红线”即拿地销售比不超过40%的监管压力。

                出于规模渴求,绿城在近年来一直维持较大的拿地力度。以今年上半年,绿城就新增项目67个,总建筑面积约1,186万平;其中由绿城承担的成本约人民币740亿元,是绿城上半年营收的两倍有余。

                截止2021年6月底,绿城共有土地储备项目251个,总建筑面积6034万平方米,权益面积3495万平方米,总可售面积4048万平方米,权益可售面积2336万平方米。

                跟同量级的世茂、龙湖、旭辉等房企比较,绿城的土地储备并不算多,这也是绿城在近年来不断加大拿地力度的原因所在。毕竟,要发展规模,手中无粮等于空谈。

                但在错失了几年的发展后再加大拿地比重,等待绿城的只能是较高的拿地成本。

                数据显示,绿城的平均拿地成本已从2018年的5878元/平一路上升,2021年上半年的最新数据是7177元/平。

                与此同时,发展阵地主要集中在核心一二线城市的绿城,在近几年来还备受限价的影响。

                说财猫了解到,在高地价和限价双重影响下,绿城的毛利率近年来均呈下降趋势,从2019年的25.39%下降至2020年的23.67%,今年上半年又进一步降至 21.96%。

                因而,在这样的多重压力下,绿城要想交出一张好看的成绩单,考验张亚东和绿城新任管理层的,将是如何在规模、负债与利润之间达成三角平衡。

                 

                最新资讯

                联系鸭脖视频app在线看

                服务热线:400-888-9937

                联系电话:400-888-9937

                公司传真:020-36278058

                公司邮箱:1174818089@qq.com

                公司地址:广州市白云区石槎路399号长盛国际大厦C3120室